click to enable zoom
Wczytywanie Map logo
Filters
Advanced Search

Rynek powierzchni magazynowych i logistycznych w Trójmieście z dużym potencjałem

Diamond Business ParkPomorski rynek nieruchomości magazynowych jest szóstym pod względem wielkości podaży magazynów klasy A w Polsce. Mimo niespełna ok. 2,5 % udziału w zasobach magazynowych kraju Trójmiasto stanowi strategiczną lokalizację dzięki nadmorskiemu położeniu oraz rozwiniętej infrastrukturze drogowej. Autostrada A1 łącząca Trójmiasto z Toruniem oraz Obwodnica Trójmiasta S6 podkreśla logistyczny potencjał regionu, a sprzyjające warunki jak np. stworzenie Pomorskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej zachęcają inwestorów do lokowania biznesów.


Podaż – gdzie wynająć powierzchnię magazynową w Trójmieście?

W porównaniu z rokiem 2013 w I połowie tego roku zasoby magazynowe wzrosły aż o 21% i wynoszą ok. 170 tys. mkw. Do użytku oddano II fazę projektu 7R Logistic Centrum Magazynowe Kowale II o powierzchni ok. 26 tys. mkw., a także trzeci budynek Panattoni Park Gdańsk o powierzchni 6,5 tys. mkw. Największy przyrost zasobów na Pomorzu odnotowano w 2008 roku, kiedy w porównaniu z rokiem poprzednim podaż wzrosła o 39%. Lata 2007-2008 można określić jako początek istnienia rynku magazynów klasy A. Oprócz istniejącej inwestycji magazynowej Guardian Managers w Pruszczu Gdańskim na rynek wkroczył ProLogis oraz kilku lokalnych inwestorów. W kolejnych latach potencjał regionu dostrzegł również Panattoni oraz 7R Logistic. Większość inwestycji magazynowych skupiona jest przy głównych szlakach komunikacyjnych regionu, tj. autostradzie A1 oraz drodze ekspresowej S6, szczególnie przy węźle Kowale, w gdańskiej dzielnicy Kokoszki oraz Bysewo, a także w niedalekiej odległości od Trasy Sucharskiego. To właśnie w tych lokalizacjach najczęściej najemcy poszukują magazynów do wynajęcia. Na pomorskim rynku nieruchomości magazynowych od kilku lat liderem jest ProLogis z łączną powierzchnią ponad 90 tys. mkw., co stanowi ponad połowę powierzchni w regionie. Kolejnymi deweloperami o znaczących zasobach są: 7R Logistic z dwuetapową inwestycją w Kowalach (22% udział w zasobach), Panattoni z trzema budynkami o powierzchni ponad 22 tys. mkw. (13%) oraz Guardian Managersw Pruszczu Gdańskim (6%). Nieznaczny udział w zasobach magazynowych należy do prywatnych inwestorów, którzy wynajmują starsze magazyny m.in. w okolicach portu w Gdyni oraz budują mniejsze obiekty magazynowe pod wynajem do ok. 2 tys. mkw. w atrakcyjnych pod względem logistycznym lokalizacjach Trójmiasta. Segro i Goodman realizują swoje pierwsze projekty w Trójmieście, w związku z czym w najbliższym czasie możemy się spodziewać nowych magazynów klasy A.


Popyt

W ciągu ostatnich kilku lat zauważalny jest znaczny wzrost zainteresowania najemców regionem Trójmiasta. Klienci szukają nowych rozwiązań logistycznych, a sprzyjające ku temu warunki znajdują na Pomorzu. Najwięcej umów najmu odnotowano w roku 2013 kiedy wynajęto ponad 65 tys. mkw. powierzchni magazynowych klasy A. W I półroczu br. popyt wyniósł ponad 37 tys. mkw., czyli tyle samo co w całym roku 2010. Zakładając równie wysokie zapotrzebowanie najemców na magazyny w II półroczu rok 2012 może okazać się rekordowym pod względem wynajętej powierzchni. Najwięcej umów podpisano w parkach ProLogis (ok. 40 % wynajętej powierzchni, najemcy równie chętnie wybierali magazyny 7R Logistic (38%) oraz Segro (22%). Do największych transakcji w I półroczu 2012 można zaliczyć pierwszą inwestycję realizowaną przez Segro w Trójmieście- budowę terminala przeładunkowego DB Schenker Logistics o powierzchni ok. 5 350 mkw., a także dwie istotne umowy w ProLogis Park Gdańsk: 6 tys. mkw. wynajęte przez Vector Fashion Services oraz ekspansję firmy Tradis o kolejne 4 tys. mkw. Najwięcej umów w I półroczu podpisał krakowski deweloper 7R Logistic wynajmując moduły od 700 mkw. do 2800 mkw. w Centrum Magazynowym Kowale II. Głównymi najemcami pomorskich magazynów są przede wszystkim klienci z branży logistycznej, a także z branży budowlanej i odzieżowej.


Pustostany

Ponad 20 tys. mkw. powierzchni magazynowej w Trójmieście wciąż pozostaje niewynajęta. Na najemców czekają ostatnie magazyny do wynajęcia w istniejących projektach, które często trudno dopasować do aktualnego zapotrzebowania potencjalnych klientów. Ponad 12% wskaźnik pustostanów jest również wynikiem dostarczenia nowej powierzchni w pierwszym i drugim kwartale br. W ciągu ostatnich trzech lat wskaźnik niewynajętej powierzchni w Trójmieście należał do jednego z najniższy w kraju i wynosił ok. 3-7%.


Czynsze

Na wysokość stawki czynszu najmu powierzchni magazynowej ma wpływ wiele czynników, m.in. wielkość wynajmowanego modułu, długość okresu najmu, klasa budynku, czy dostosowanie powierzchni do wymagań najemcy. W związku z ograniczoną dostępnością wolnej powierzchni od lat stawka czynszu utrzymuje się na podobnym poziomie. Stawki czynszu bazowego oscylują między ok. 3,20-3,90 € za mkw. . Aby przyciągnąć najemców, deweloperzy często proponują zachęty finansowe w postaci okresowego zwolnienia z czynszu lub oferując dostosowanie powierzchni pod konkretne wymagania najemcy. Stawki za powierzchnię biurową wynajmowaną w parkach magazynowych wahają się od 8,5-10 € za mkw. Poziom service charge, czyli opłat eksploatacyjnych, w skład, których wchodzą koszty związane m.in. z utrzymaniem powierzchni wspólnych, koszty ubezpieczenia, podatki od nieruchomości i koszt zarządzania nieruchomością wahają się od 3,50-4,40 PLN za mkw. wynajmowanej powierzchni. Stawki najmu na Pomorzu są nieco wyższe od tych w pozostałych regionach magazynowych, ze względu na relatywnie małą ilość dostępnej powierzchni oraz ograniczoną jak dotąd konkurencję wśród deweloperów w regionie.


Prognoza dla rynku powierzchni magazynowych w regionie Trójmiasta

Strategiczna lokalizacja oraz rozwój infrastruktury w ostatnich latach przyczynił się do wzrostu zainteresowania deweloperów i najemców regionem Trójmiasta. Przewiduje się, iż w najbliższym okresie tendencje wzrostowe na pomorskim rynku nieruchomości magazynowych utrzymają się. Nowe projekty będą realizowane wzdłuż autostrady A1 oraz dróg ekspresowych. Gruntami pod budowę nowych inwestycji magazynowych dysponuje większość deweloperów, jednak rozwój inwestycji spekulacyjnych wydaje się mało prawdopodobny. Przewiduje się, iż w nadchodzących kwartałach stawki czynszu utrzymają się na podobnym poziomie, z możliwym niewielkim spadkiem dla wybranych projektów. Najemcy mogą mieć trudności w znalezieniu dostępnych modułów powyżej 5 tys. mkw. Problemem, może być zwłaszcza najem krótkoterminowy i od zaraz. Deweloperzy są otwarci na nowe inwestycje tylko w przypadku projektów BTS lub „Pre-let”.